- Wie hoch sind Art und Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl,
Zahl der Geschosse)
- Sind wertbeeinflussende Rechte eingetragen (ein Geh- Fahr- und Leitungsrecht z.B.
mindert den Wert des Grundstücks) ?
- Ist das Grundstück erschlossen ?
- Sind evtl. vorhandene Gebäude intakt ?
- etc.
Grundlagen für die Wertermittlung schafft der Gutachterausschuss, der nicht nur Gutachten erstellt, sondern auch sämtliche Kauffälle auswertet. Als Ergebnis dieser Auswertung werden jährlich Bodenrichtwerttabellen erstellt, die die durchschnittlichen Bodenwerte nach Lage und Qualität differenziert ausweisen.
Diese Bodenrichtwerte bilden auch die Ausgangsgröße für die Ermittlung des Verkehrswertes von Flurstücken, der bei einigen Tarifstellen der...
eingeht.
Die Bestimmung des Verkehrswertes wird in der Regel mit Hilfe von drei Bewertungsmodellen durchgeführt:
a) Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV )
Beim Vergleichswertverfahren werden für die Wertermittlung vergleichbare Kauffälle aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses herangezogen. Dabei ist zu beachten, dass die Vergleichsobjekte tatsächlich nach Lage und Qualität dem Ermittlungsobjekt entsprechen. Vergleichswerte aus verschiedenen Jahren werden mit Hilfe von Indexreihen auf den Ermittlungsstichtag angepasst. Dadurch werden Konjunktur- und Preisschwankungen zwischen den verschiedenen Jahren ausgeglichen.
b) Ertragswertverfahren (§ 15 - 20 WertV)
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich für Mietobjekte herangezogen. Wie beim Ertragswertverfahren
muß der Wert der Gebäude getrennt vom Bodenwert bestimmt werden. Der Bodenwert wird im Allgemeinen
aus dem Vergleichswertverfahren herangezogen.
Grundlage des Ertragswertes ist der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag der objektiv, nach Abzug der
Bewirtschaftungskosten zu vereinnahmen ist. Hiervon ist der Betrag der Verzinsung des Bodenwertes abzuziehen.
Die so ermittelte Summe ist nun über die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu kapitalisieren und mit dem Bodenwert zu addieren.
c) Sachwertverfahren (§ 21 - 25 WertV)
Wie auch beim Ertragswertverfahren wird beim Sachwertverfahren der Bodenwert getrennt mittels des Vergleichswertverfahrens bestimmt. Auf Grundlage der Normalherstellungskosten und der Baunebenkosten eines Gebäudes wird der Sachwert bestimmt. Um den Wert eines Gebäudes zum Ermittlungsstichtag zu ermitteln ist es erforderlich, die Wertminderung des Gebäudes auf Grund seines Alters in Bezug auf seine Lebensdauer in Ansatz zu bringen. Auch Baumängel wirken sich auf den Wert eines Gebäudes aus, ebenso wie über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungsarbeiten.
Zu dem Sachwert des Gebäudes ist der Bodenwert zu addieren.
Alle drei Verfahren können dem Sachverständigen nur eine grobe Stütze bei der Ermittlung des Verkehrswertes sein. Erst durch das
die Besonderheiten der Bewertungsobjekte berücksichtigen, ergibt sich der
der den tatsächlich derzeit am Markt erzielbaren Wert wiederspiegelt.
Nur ein hohes Maß an Erfahrung und langjähriger Beobachtung des Immobileinmarktes ermöglicht das Anbringen
sinnvoller Zu- und Abschläge und damit einen realistischen Verkehrswert.
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